¿PORQUÉ ES IMPORTANTE FORMALIZAR UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA
DE UN INMUEBLE?

¿Estás pensando en adquirir un bien inmueble? Sabemos que para cualquier persona adquirir un inmueble es el resultado de un gran esfuerzo económico; sin embargo, convertirse en “dueño” legítimo de éste, es más complejo que sólo terminar de pagarlo, por lo que aquí te informaremos sobre los puntos más importantes que deberás tomar en cuenta cuando decidas adquirir un bien.

Como te explicamos en el artículo anterior, la Ciudad de México resulta ser caótica en temas inmobiliarios, la falta de información al respecto ha llevado a esta Ciudad a tener altos índices de fraudes y despojos inmobiliarios debido a la falta de regulación registral que existe, es por esto que resalta la importancia de mantener tu inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad a nombre del titular así como al corriente en el pago de los impuestos que éste genere, pues ello te brindará la seguridad y certeza jurídica necesaria para poder disponer de tu patrimonio cuando quieras y como desees.

En este artículo te explicamos todo el proceso que debes tener en cuenta si estás planeando adquirir un inmueble y convertirte finalmente en titular del derecho de propiedad del mismo, pues ello te ayudará asegurar tu inversión y patrimonio.

Para conceptualizar, la adquisición de un inmueble se verifica a través de un contrato de compraventa mediante el cual las partes, es decir, el vendedor (enajenante) y el comprador (adquirente), manifiestan su voluntad de celebrar el acto jurídico, estableciendo el bien y el precio de venta, con ello el contrato existe y puede surtir efectos entre las partes. Sin embargo, nuestra legislación señala ciertos de requisitos para que el contrato sea legalmente válido y pueda surtir plenamente sus efectos, los cuales son que, el contrato conste por escrito y se formalice en escritura pública ante la fe de un Notario Público, la cual deberá ser inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.

Durante la celebración del contrato de compraventa, el asesoramiento legal es trascendental, pues con la redacción y revisión del contrato quedarán determinados los derechos y obligaciones que las partes adquieran, por lo que no es un aspecto que deba tomarse a la ligera. Asimismo, tu asesor legal podrá ayudarte a verificar que el inmueble materia del contrato esté regularizado, al corriente de sus impuestos y a nombre del vendedor como te lo mencionamos en el artículo anterior.

Ahora debes tener en cuenta que el único documento que legalmente te acreditará como propietario del inmueble que adquiriste es una escritura pública que se haya realizado ante Notario Público, por lo que si ya celebraste tu contrato de compraventa no deberás perder de vista el siguiente paso.

Para iniciar este proceso deberás acudir ante un Notario Público con los siguientes documentos:

1. El título de propiedad del vendedor.
2. Boletas de predial y agua de los últimos cinco años, las cuales podrás obtener en el siguiente link.
3. Identificaciones oficiales del vendedor y comprador (en caso de estar casados, deberá verificarse el régimen patrimonial, etc.).
4. En la adquisición de un departamento o casa en condominio se necesita la copia del régimen de propiedad en condominio, así como una constancia de no adeudos emitida por el administrador del condominio.

El Notario, una vez los verifique:

1. Solicitará un certificado de libertad de gravámenes e inscribirá un aviso preventivo de compraventa ante el Registro Público de la Propiedad en el folio real correspondiente al inmueble.
2. Obtendrá constancias de uso de suelo y no gravamen.
3. Con esta documentación extra, el notario verificará que en efecto el vendedor puede enajenar el inmueble, y con ello procederá a redactar la escritura propiamente.
4. El notario retendrá y pagará los impuestos que se generen por la operación. Los impuestos Federales que se generan son el I.V.A. e I.S.R., así como el I.S.A.I. en materia local.
5. Este proceso finalizará una vez que el Notario expida un testimonio de la escritura pública con todos sus comprobantes.

Ya estamos por terminar el camino necesario para que jurídicamente seas el dueño del inmueble que adquiriste. El último paso por seguir es la inscripción de tu escritura pública ante el Registro Público de la Propiedad, aunque esto también es parte de la función del Notario Público, te explicamos aquí cómo se realiza el paso más importante en este proceso.

Para la inscripción formal, se presentará ante el Registro Público de la Propiedad, la documentación que fue recabada en el procedimiento anteriormente descrito, así como:

1. Formato de solicitud debidamente llenado y firmado. El cual puedes consultar en esta liga.
2. Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
3. Avalúo comercial.
4. Certificado de Libertad de Gravámenes.
5. Certificado de zonificación.
6. Comprobantes de no adeudo del pago de predial y agua.
7. Generales de los adquirientes.
8. Pago de derechos calculado conforme al avalúo comercial. La línea de captura se obtiene en la página de la Secretaría de Administración y Finanzas y no debe exceder los 6 meses.
9. Testimonio de la escritura pública ante Notario Público, debidamente integrado con los requisitos de la Transmisión de la Propiedad.

El costo de este trámite al 2021 es de $1,974.00 a $19,774.00 según el valor del bien y el precio de venta, el cual podrás realizar en los Kioskos de la Tesorería o en las Oficinas Tributarias.

Una vez presentada la solicitud con los documentos y efectuados los pagos necesarios, un servidor público del Registro Público de la Propiedad, revisará y cotejará que se cumpla con la totalidad de requisitos para que sea registrado en el sistema informático correspondiente en el que se asignará un número de entrada al trámite, para revisar nuevamente y entregar la respuesta al trámite solicitado.

Ten en cuenta que el Registro Público de la Propiedad y del Comercio es la única institución que puede dar a conocer quién aparece como propietario de un inmueble, pues aun teniendo un contrato de compraventa o una escritura pública, ésta solo será plenamente válida si se encuentra inscrita ante el Registro. De no culminar este trámite, tu inmueble seguirá inscrito a nombre del anterior titular registral y al presumirse jurídicamente que todavía es suyo puede disponer de él, por lo que es importante cuidar este último punto.

Asimismo, de acuerdo con nuestra legislación, la función registral tiene efectos declarativos, de publicidad, oponibilidad, fe pública registral, legitimación, consentimiento, prelación y de legalidad, por lo que contar con la inscripción de tu inmueble ante el Registro Público de la Propiedad te dará todos esos elementos de certeza y seguridad jurídica.

Como te habrás dado cuenta a lo largo de este artículo, adquirir un bien inmueble es un proceso que lleva su tiempo y que requiere de asesoría legal, por lo que no debes arriesgarte a dejar tu trámite incompleto, recuerda que el inmueble es tuyo hasta que tienes una escritura pública a tu nombre que se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad.